Как правильно купить квартиру — как оформить все по закону

Добрый день, дорогие читатели.

К нам неоднократно обращаются с проверкой юридической «чистоты» жилья. Я настоятельно рекомендую обращаться к юристам для этого, т.к. сумма сделки при покупке недвижимости и сумма проверки — несопоставимы. Если вы не хотите влететь на миллионы, сэкономив несколько тысяч — проверяйте жилье перед покупкой.

Также в этом материале вы найдете советы и видео — как проверить квартиру на вторичном рынке и в новостройке, и как правильно ее купить, избежав рисков. Что лучше — делать все через агентство недвижимости, или самостоятельно. Приятного чтения!

Содержание статьи

Совет дня: как правильно купить квартиру

Покупка квартиры – серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Эксперты компании Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – предлагают 5 советов как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца.

Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП), из которой будет видна «история» квартиры, все сделки, совершенные с ней.

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц.

В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником.

Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли права проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы – гниют, а пол – проваливается, — комментирует Александр Зиминский. — Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время.

Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется на время, превышающее срок госрегистрации сделки купли-продажи. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется.

Возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно — 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли — продажи — квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб.

Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.

Получить данную льготу можно двумя способами. Первый – можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года.

Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течение месяца, максимум трех. Второй способ – вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки.

Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу.

С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным. «Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить», — заключает Александр Зиминский.

Источник: http://www.kvadrat.ru/news/05072011_sovet_dnja_kak_pravilno_kupit_kvartiru

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Вы знаете, как правильно купить квартиру? А как вообще происходит процесс покупки? Если вы никогда раньше с этим не сталкивались, пропустить что-то важное и «сесть в лужу» будет достаточно просто. Помните, что каждая сделка индивидуальна. Иной раз вполне можно обойтись без посредников при покупке жилья, однако, бывают случаи, когда самым правильным будет обратиться к хорошему юристу с соответствующей специализацией.

Покупку квартиры можно разделить на несколько этапов. Поиск квартиры, этап подготовки и проверки документов, заключение договора с передачей денег и, конечно, регистрация нового собственника. На каждом этапе нужно, что называется, держать ухо востро. То есть, быть очень внимательным к любой мелочи.

Поиск квартиры: нет ничего проще, нет ничего сложнее

Поиск квартиры — это одновременно и самое простое , и самое сложное. Простое — потому что нет не требует каких-то сверх-знаний, достаточно иметь представление , какую квартиру ты хочешь купить. В поисках квартиры вам помогут газеты, интернет, фонарные столбы и знакомые знакомых.

Сложность же заключается в том, что вам придется активно «отбрыкиваться» от агентов недвижимости, которые будут названивать вам каждые 5 минут и предлагать свои услуги.

Ну и конечно, на этом этапе нужно терпение, искать собственника квартиры можно довольно долго. Зато вполне можно сэкономить на услугах агента.

Проверьте, есть ли это в папке с документами?

Когда квартира найдена, наступает очень ответственный момент: подготовка документов и их проверка. Если вы думаете о том, как правильно купить квартиру, вы, скорее всего, представляете себе трудности, связанные именно с этим этапом.

Обязательно, всеми правдами и неправдами, нужно добыть расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все люди , которые когда либо проживали в данном помещении.

Добыли — хорошо, но порадоваться за свою удачливость будет недостаточным, теперь надо грамотно проанализировать полученную информацию. Потому что некоторые категории лиц сохраняют право на проживание в квартире, даже если сменился владелец. Особо отмечу бывших детей, которые когда-то должны были участвовать в приватизации, но не участвовали. Дело в том, что они имеют право восстановить свои права на квартиру, и для этого подать в суд течение года после того, как они узнали об ущемлении своих прав.

Доказать, когда человек узнал о своем нереализованном праве собственности, достаточно сложно. Например, если вы возьмете с него нотариальное удостоверение о том , что он не имеет претензий к результатам приватизации, он все равно может обратиться в суд. Потому что именно с этого момента начнет отчитываться годичный срок давности. И не важно, что бывшему ребенку уже 30 с гаком лет.

Не забудьте проверить, узаконена ли перепланировка, если таковая имеется. Впрочем, зарегистрировать сделку с такой квартирой можно, но достаточно дорого. Также нужно убедиться , что квартира не находится в залоге или под арестом. Для этого понадобится взять выписку из государственного реестра недвижимости.

Если продавец состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на сделку. А если супруги разведены, но квартира когда-то принадлежала им обоим, или была нажита в браке, согласие бывшего супруга нужно тем более.

Ну и, когда будете проверять все документы на квартиру, не забудьте попросить собственника сделать справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Зачем это нужно, я тоже уже писала. А также справки об отсутствии задолженности за квартиру и по налогам.

Если вам кажется, что разных бумажек и справок набирается слишком много, запомните следующее: уж лучше собрать на 10 справок больше, чем не увидеть одну, но принципиально важную. Как-никак не 10 рублей на кону.

Нет ничего важнее договора

Составление и подписание договора — ключевой момент совершения сделки. Договор может включать различные пункты, в зависимости от конкретной ситуации, обстоятельств и пожеланий продавца и покупателя. Однако, знающие люди советуют, чтобы договор в обязательном порядке содержал следующий пункт дословно:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), Стороны пришли к соглашению, что, в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения договора по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о расторжении настоящего договора, а также возместить Покупателю все понесенные расходы, связанные с приобретением квартиры, являющейся предметом настоящего договора, и судебные издержки. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков».

Прочтите предыдущий абзац хорошенько, и вам станет ясно, что эти несколько предложений могут уберечь вас от многих неприятностей. Если же продавец ни в какую не соглашается включать данный пункт в договор, стоит задуматься, может, ему есть, что скрывать. Также не единожды упоминала я а о так называемых «миллионных сделках». Запомните, что в ваших интересах прописать в договоре сумму покупки квартиры полностью.

Бывает, что квартиру продают вместе с мебелью и техникой. Не стоит надеяться на честность продавца, даже если он кажется вам милейшим человеком на свете. Подробно опишите в договоре модели и характеристики всего, за что вы собираетесь переплачивать.

Бывали случаи, когда въехавшая в новую квартиру семья обнаружила вместо хорошего кухонного гарнитура, который должен был остаться, старую раковину. И даже новые батареи бывшие хозяева не забыли захватить с собой, заменив их на старые и видавшие виды.

Как грамотно передать деньги

Отдельный важный пункт — передача денег за квартиру. Достаточно часто при заключении договора купли-продажи бронируют ячейку в банке, куда кладут деньги. Продавец имеет право забрать их оттуда после того, как квартира перейдет к вам в полноправное владение. Но, передав деньги, не забывайте взять с продавца расписку о их получении. Это важный документ, который доказывает, что вы заплатили всё причитающееся по договору.

Чтобы не бегать впоследствии за продавцом и распиской (а бывает, как вы понимаете, всякое), достаточно разумным решением будет забронировать две ячейки, в одной из которых будут лежать деньги, а в другой — расписка от продавца о их получении. Забрать содержимое ячеек вы с бывшим владельцем сможете на одних и тех же условиях.

Ну и последнее. Не соглашайтесь отдавать деньги сразу (или даже через день) после передачи документов на регистрацию права собственности. Потому что по закону любая из сторон может отказаться от сделки до самого последнего дня, обозначенного в расписке рос. реестра. И помните, вера в людей и доверчивость — это разные вещи. Удачных вам сделок.

Источник: http://nashakrysha.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Как купить квартиру и не попасть в лапы мошенников

У любого профессионального юриста и риелтора есть свой устоявшийся алгоритм проверки чистоты сделки в отношении недвижимости, выставленной на продажу. Но при всем различии подходов существуют определенные детали, которые учитывает каждый профессионал, работающий в этой сфере.

В начале наступившего года, когда время новогодних каникул многие зачастую используют для подбора вариантов с целью улучшения жилищных условий, наверное, будет полезно напомнить некоторые общие правила и принципы при совершении сделок с недвижимостью. Соблюдать их необходимо, чтобы избежать ловушек мошенников. Разделить вопросы, требующие точного выяснения, можно на четыре основные группы.

  1. Кто продает недвижимость.
  2. «Правовая чистота» и история объекта. Порядок проверки квартиры.
  3. Наличие претендентов на жилье: супруги, несовершеннолетние, прописанные граждане и наследники.
  4. Обстоятельства продажи квартиры. Важные особенности.

Кто продает недвижимость

Квартиру реализует доверенное лицо. Советую не покупать жилое помещение, предлагаемое представителем собственника по доверенности, или, по крайней мере, тщательно проверять все элементы такой сделки. Например, в Москве был случай, когда жена продавала жилище по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, да вот только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Он уехал отдыхать на море, где и утонул.

Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла данный факт и «провернула» сделку. Когда история вскрылась, договор, конечно, расторгли, хорошо хоть при этом незадачливый приобретатель получил назад свои деньги. А то ведь часто бывает в таких случаях: ни денег, ни собственности.

Как себя обезопасить, если квартира продается по генеральной доверенности? Прежде всего, надо проверить полномочия лица, выступающего от имени продавца, уточнить, в каких отношениях он состоит с хозяином квартиры, выдавал ли последний вообще доверенность.

Не исключено, что собственник ее давно отменил или еще хуже – умер. Необходимо встретиться с нотариусом, оформившим доверенность, и уточнить детали. Но все это необходимо делать с адвокатом или профессиональным юристом. Квартиру реализует человек, проживающий в другом регионе.

Не рекомендуется покупать жилье у лиц, постоянно проживающих в другом регионе. Иначе говоря, у приезжих. Конечно, всякие ситуации бывают. Однако если квартиру продает человек, зарегистрированный в ином субъекте Федерации или за рубежом, то историю жилища надо проверять досконально.

Потому что есть возможность мошенничества, или же квартира просто-напросто «криминальная» и досталась продавцу незаконным путем. Как правило, мошенники действуют нагло и однообразно. Они оформляют недвижимость на подставное лицо (чаще всего на антисоциальные элементы: бомжей, алкоголиков, наркоманов), проживающее далеко от продаваемой собственности, а затем спокойно реализуют помещение от его имени. И риск заполучить таким образом проблему, а не жилплощадь достаточно велик.

Квартиру продает субъект, в отношении которого есть сомнения в его дееспособности. Среди обывателей зачастую ходят слухи и сплетни об удачных покупках недвижимости у наркоманов, алкоголиков и вообще у социально опустившихся, психически больных людей. Опустим моральную сторону проблемы. Такие случаи, к сожалению, не редкость.

Однако при этом как-то мило забывается, что у многих этих «индивидов» есть наследники или просто хорошие знакомые, которые запросто опротестуют сделку, заявив, что в момент совершения договора, как бы это помягче выразиться, продавец был не в себе. Последствия же могут быть самыми плачевными для покупателя.

Вспоминается типичный случай в Долгопрудном в 2011-2012 годах, когда одинокий гражданин М-в набрал крупных кредитов в банках, после чего продал свою квартиру. Вмиг появились дальние родственники, которые заявили, что этот человек в момент совершения всех сделок уже не осознавал свои действия и попросту был психически болен.

Экспертиза, как ни странно, подтвердила сей плачевный факт. В результате все сделки с участием М-ва были признаны недействительными. Покупатель остался без жилья, а банки с невозвратными кредитами. Если не полениться и обратиться к судебной практике, то можно увидеть, что сделки, признанные судами недействительными, делятся на две категории:

  • сделки, совершенные лицами, состоящими на учете в наркологических и психоневрологических диспансерах;
  • сделки, заключенные индивидуумами, которые в силу своего возраста или злоупотребления алкоголем или наркотиками в момент подписания договора не осознавали свои действия. Экспертиза же и после смерти продавца легко может установить частичную утрату дееспособности, лишив тем самым покупателя приобретенного имущества.

Поэтому, чтобы не попасть в «отряд» несчастных покупателей, лишившихся собственности по причине недееспособности продавца, категорически не советую покупать недвижимость у асоциальных лиц. Себе дороже, знаете ли. Да и совесть чиста будет.

Кроме того, рекомендую вообще проверять дееспособность контрагента, потребовав его освидетельствования психиатрами в день подписания договора. Ну и справки из наркологического диспансера тоже не помешают.

«Правовая чистота» и история объекта

Порядок проверки квартиры . Приобретение квартиры на вторичном рынке кардинально отличается от покупки недвижимости на рынке первичном. Если в последнем случае следует уделить особое внимание застройщикам и подрядчикам, при сделке на вторичном рынке в обязательном порядке проверяют следующие моменты:

  • Личность собственника / продавца;
  • История перехода прав собственности на квартиру и всех регистрационных действий с ней, включая обременения;
  • История всех регистраций и прописок в квартире;
  • Основания и обстоятельства возникновения права на продаваемую недвижимость. Некоторые документы требуют внимательного, всестороннего изучения и могут быть проверены самостоятельно без участия хозяина объекта. К примеру, если право собственности возникло на основании судебного решения, его можно получить и досконально изучить в суде, который вынес этот вердикт. Делать это надо всегда. Ибо в моей практике были случаи, когда квартира оформлялась вроде бы по решению суда, но которого, как впоследствии выяснялось, вообще никогда и не было. Документ являлся поддельным. Вследствие этого недвижимость изымалась у последнего, добросовестного собственника и передавалась первоначальному правообладателю;
  • Технические детали, а именно: согласование условий договора купли-продажи, текста расписок, передаточного акта, договора банковской ячейки и порядка доступа к ней, а также правила закладки денег.
  • Следует выяснить, совпадают ли продавец и хозяин в одном лице. Например, государство (муниципалитет) является собственником. Оно передает недвижимость своему уполномоченному лицу (ведомству или организации) на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае ведомство (организация) обязано получить от собственника, то есть государства, разрешение на реализацию недвижимости. Однако так бывает не всегда.

(Для примера. В одном из городов Московской области государство в лице субъекта Федерации передало телерадиокомпании несколько помещений на правах хозяйственного ведения и оперативного управления. Телерадиокомпания сначала добросовестно управляла имуществом, а затем, воспользовавшись неразберихой и попустительством должностных лиц, оформила с нарушением закона недвижимость на себя, после чего реализовала ее коммерческим структурам.

Через год в регионе сменилась власть, прошла ревизия, и данный факт всплыл на всеобщее обозрение. Департамент имущества оспорил законность сделки и после вынесения решения суда изъял недвижимость. Кстати, очень похожая история происходит сейчас в связи с делом «Оборонсервиса» и министерства обороны, но уже во всероссийском масштабе.);

Кстати, важная информация для продавцов квартир. В России в последнее время зафиксированы случаи закладки в банковскую ячейку обычных «кукол». «Кукла» на жаргоне определенной категории лиц означает аккуратную стопку нарезанной под размер купюр бумаги, сверху и снизу которой вложены настоящие банкноты.

Ситуация кстати, достаточно типичная, потому что многие банки гарантируют только сохранность заложенного в ячейку, но не описывают вложение, в том числе и деньги. Поэтому прежде чем закладывать средства в ячейку, их следует тщательно проверить и исключить возможность мошенничества.

Наличие претендентов на жилье: супруги, несовершеннолетние, прописанные граждане и наследники

Права несовершеннолетних и претензии третьих лиц. Покупая квартиру, всегда надо помнить о возможных правах несовершеннолетних на эту жилплощадь, а также претензиях со стороны других вероятных претендентов: отбывающих наказание в местах не столь отдаленных, признанных безвестно отсутствующими или умершими, выселенных по решению суда.

Думаю, что не будет преувеличением назвать эти категории граждан наиболее часто встречающимся претендентами на отчуждение квартир.

Совсем недавно на был опубликован типичный случай. Жила-была в городе простая медсестра Лариса Попова с приемной дочкой Дашей. Девочка страдала бронхиальной астмой, и врачи посоветовали матери поменять квартиру, переехав в более солнечное помещение.

В 2011 году женщина продала квартиру и въехала в другую, на три этажа выше. Заметьте, чистоту сделки проверяла, как говорится, «и вся королевская конница, вся королевская рать». В этом деле поучаствовали чиновники, органы опеки, регистрационная палата и суд. Ну, прямо стопроцентно проверенная квартира. Однако через год бедной женщине пришла повестка из суда. Оказалось, появился гражданин, который претендует на эту же квартиру.

Где был раньше претендент? Отбывал срок в колонии. Родственники его умерли, а жилплощадь якобы была продана незаконно. Только вот сначала квартиру приобрела не Лариса, а другой человек, у которого Попова и купила жилье. Тем не менее районный суд по цепочке отменил все сделки и в итоге постановил выселить медсестру с дочерью из квартиры. И прокуратура, и полиция отказали в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, по вине которых девочка с матерью оказались на улице.

Женщина обратилась к уполномоченному по правам человека субъекта Федерации, которая выяснила, что квартира перепродавалась с интервалом в один месяц, но никого такая скорость продажи не насторожила. Ко всему прочему ни суд, ни чиновники не удосужились проверить родственные связи покойных и запросить выписку из Росреестра. Сейчас дело находится на контроле уполномоченного по правам человека в Российской Федерации Владимира Лукина. Будем надеяться, что мошенники получат по заслугам, а мать с девочкой не останутся без крыши над головой.

Проверяем наличие супруга или наследников у продавца. Тоже важный момент. Судебная практика знает истории, когда наследники или супруг(а) предъявляли свои права уже после продажи к добросовестному приобретателю. И хотя, как правило, суды отказывают таким истцам, но потрепать нервы они смогут.

Я советую не просто проверить историю жилища, но и подстраховаться, внеся в договор купли-продажи обязанность продавца выплатить третьим лицам обоснованную долю их вознаграждения. Ну, понятно, на случай, если эти люди вдруг заявят свои требования. Меньше чем полгода назад я был участником судебного процесса, в котором бывший муж оспаривал сделку по продаже квартиры многодетной семье.

Предыстория: когда брак расторгался, супруги устно договорились, что две принадлежащие им квартиры они делят по совести: одна мужу, другая жене с ребенком. Договорились, поделили. Но после того как жена продала оставленную ей квартиру, супруг обратился в суд. Весьма трудно было доказать, что квартира женой продана законно, ведь соглашение у супругов было устное, и никакого письменного доказательства в свою пользу жена привести не могла.

Раменский городской суд признал продажу квартиры незаконной сделкой и обязал купившую ее многодетную семью вернуть половину жилого помещения бывшему мужу. Дело на этом не закончилось, мне удалось в апелляции Московского областного суда отменить ранее вынесенное Раменским судом решение и оставить квартиру за многодетной семьей. Однако могло быть и по-другому, а потому не стоит искушать судьбу.

Обстоятельства продажи квартиры. Важные замечания

Исключаем «дистанционный» способ: телефон и Skype. Если квартиру продает представитель, а собственник так ни разу и не появился, то есть повод насторожиться. О чем это может свидетельствовать? О том, что либо собственника нет (пропал, сбежал, умер и т.д.), либо он является номинальной и подставной фигурой, а всем верховодят мошенники и проходимцы.

На одном из коммерческих телеканалов идет незатейливый детективный сериал. Не давая рекламу детективу, на мой взгляд, среднего качества, скажу, что в одной из серий был показан оригинальный способ реализации недвижимости по Skype. Сюжет прост до безобразия. Собственник продавал загородную недвижимость и выписал на партнера доверенность. Однако в день подписания договора хозяин коттеджа был убит.

Понимая, что сделка срывается, партнер собственника (прекрасный программист) смоделировал покойного в 3D. Когда покупатель прибыл в загородный дом, то представитель продавца был уже там. Естественно, что покупатель пожелал увидеть продавца. Посредник достал ноутбук, включил Skype и ответил, что собственник в командировке, однако в течение 30 минут он позвонит и подтвердит доверенность и сделку.

Затем он (посредник, понятно) под каким-то предлогом вышел в соседнюю комнату и позвонил по Skype от имени убитого хозяина, предварительно изменив свою внешность. Таким образом «собственник» подтвердил доверенность и продажу здания. Не знаю, возможно, ли это при нынешнем развитии технологий (хотя знакомые программисты сказали, что сделать это вполне реально), да и не в этом суть.

Главное другое – все чаще и чаще продавцу и покупателю Skype заменяет личное общение. Однако это ошибка, которая может стоить очень дорого. С продавцом надо встречаться лично. И никаких Skype и уж тем более телефонов. Только личная встреча. В противном случае последствия будут самые тяжкие.

«Срочность» продажи должна насторожить: а все ли здесь чисто? Информационные доски и газеты просто переполнены объявлениями: «срочно продаю» квартиру. А между прочим, это уже повод если не насторожиться, то хотя бы поинтересоваться о причинах подобной срочности. Вполне вероятно, у хозяина есть веский резон быстро освободиться от недвижимости. Возможно, что его собственности грозит арест в рамках уголовного или гражданского дела, либо он ожидает имущественных претензий со стороны третьих лиц.

Совсем недавно ко мне обратился клиент, его заинтересовало жилое помещение, которое продавалось по достаточно «интересной» стоимости, но на условиях срочности. И клиенту, и мне это не понравилось. Когда я получил полное досье на продавца, выяснилось, что квартира была куплена им в браке (и это притом что он повсюду размахивал нотариальным заявлением об отсутствии у него супруги), и более того, бывшая жена на момент продажи квартиры уже обратилась в суд о ее разделе.

Обязательно выясняем причину продажи. Если продавец мнется и уклоняется от прямого и ясного ответа, почему он продает квартиру, то есть повод к размышлениям.

Недвижимость даже в смутные времена была наряду с водкой самым ходовым товаром, а потому причины расставания с ней должны быть самыми серьезными и понятными. Когда причина кажется несущественной, то либо откажитесь от покупки, либо, по крайней мере, досконально проверьте документы, а также изучите историю жилого помещения. Лет двадцать назад, например, в газетах была напечатана история несчастной семьи, которая въехала в квартиру, а через год умерла жена хозяина. Затем его дочь.

Несчастный вдовец продал жилье другой семье. Через полгода в семье новых жильцов тяжело заболела дочь и умер сын. Помещение опять выставили на продажу. И только когда в семье третьих владельцев скоропостижно умер муж, новые собственники вызвали санэпидемстанцию, которая обнаружила в одной из стен сильнейший источник радиации. Он попал в бетон в процессе изготовления стен на заводе. А ведь, по идее, новые владельцы могли бы поинтересоваться историей квартиры, причиной ее продажи и только потом решать вопрос с покупкой.

Бесплатный сыр только в мышеловке. Следует предпринимать особые меры предосторожности, если вы соблазнились жильем, которое продается на 15-20% ниже рыночной стоимости. Вообще, цена – «главный маркер» благонадежности квартиры.

Понятно, бывают разные случаи: люди попадают в тяжелые обстоятельства, им срочно нужны деньги. Однако даже в этой ситуации цена не может падать более чем на 1- 3% (максимум 5%) ниже рыночной. На демпинг же более 1/5 части стоимости недвижимости не пойдет в здравом уме ни один собственник. Если же такое предложение есть, то помещение, скорее всего, не блещет «правовой чистотой», либо, что еще хуже, – вы нарвались на мошенников.

Скорее всего, в этом случае жилье или не продается или продается сразу нескольким покупателям.

Вот типичный случай, происшедший в ближайшем Подмосковье. Мошенник, подделав документы (изготовил их на высококачественном копировально-множительном оборудовании), «выставил» квартиру дальнего родственника на продажу по цене на 18% ниже рыночной. Понятно, что на «дешевое» жилье нашлось много охотников. Заключив с «покупателями» предварительные договоры и собрав «авансы», проходимец ударился в бега. В сухом остатке – покупатели оказались и без денег и без жилплощади, а полиция возбудила уголовное дело, но «художника» пока так и не поймала.

«Документы передам попозже», или почему не стоит верить на слово. Иногда продавцы не спешат предъявлять все необходимые документы. Ясно, что не следует под «каждым кустом» видеть мошенников, однако у добросовестного продавца все документы в наличии. Отсутствие же бумаг говорит, что их либо вообще нет, либо качество их таково, что выявить подделку не составит труда, а потому подобные «документы» передаются злоумышленниками перед самым заключением сделки.

Совет в этом случае один: все необходимые для совершения сделки бумаги должны быть предъявлены вам для проверки еще до подписания договора, дабы вы успели их проверить. В противном случае не следует рисковать.

И напоследок – совет: помните, что покупка квартиры – это очень важное событие для каждого человека. А потому, наверное, не стоит подходить к этому процессу спустя рукава, надеясь на извечный русский авось. Ведь обман и мошенничество подстерегают нас, когда мы меньше всего ожидаем их встретить. Так стоит ли рисковать? Может быть, следует подойти к делу серьезно и обратиться за помощью к профессионалам – юристам? Но решать, конечно, вам.

Источник: https://www.irn.ru/articles/36831.html

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке, у такого жилья есть свои преимущества перед квартирой в новостройке: ее можно увидеть и в неё можно въехать практически сразу после покупки. Однако, чаще всего она дороже новой квартиры в строящемся доме, а также на вторичном рынке нередко встречаются мошенники, т.е. вам понадобятся дополнительные проверки квартиры. Процесс покупки квартиры на вторичном рынке достаточно стандартизирован и идет поэтапно.

Сколько денег вы готовы вложить в покупку квартиры?

На многочисленных сайтах по недвижимости советуют начинать подбор квартиры, отталкиваясь от различных параметров, таких как: место расположения дома, тип дома, метраж и комнатность. Безусловно, все эти параметры важны, но гораздо логичнее за отправную точку принять ту сумму, которую вы планируете потратить на покупку. Если вы хотите взять ипотеку, т.е. у вас есть лишь часть средств — тогда вам необходимо заранее оценить, какую сумму брать в кредит, что вы можете купить на эти деньги?

Стоимость квартиры на вторичном рынке складывается из ряда показателей, ее можно рассчитать и спрогнозировать.

Оцените ситуацию на рынке жилья, в этом вам помогут рейтинги, отчеты аналитиков, статьи и новости по теме, различные on-line калькуляторы и уже размещенные объявления о продаже квартир, посмотрите, сколько стоит «квартира вашей мечты».

Вы можете выбрать как место расположения дома (от округа до конкретной улицы), так и ближайшую инфраструктура, тип дома и год его сдачи или последнего ремонта, а также параметры самой квартиры: метраж и количество комнат, этаж расположения и площадь кухни, наличие балкона, стационарного телефона, планировку, возможность покупки в ипотеку. Посмотрите цены, и сделайте свой выбор — какую квартиру вы хотите купить?

Заранее подумайте, какие из критериев для вас наиболее важны (обычно это метраж квартиры, количество комнат и цена), а какие желательны или необходимы (раздельный санузел, большой балкон, окна в тихий двор, наличие рядом детского сада или бассейна, большого продуктового магазина). Определившись с параметрами и выбрав приоритетные, вы можете оценить подходящую вам квартиру, используя различные бесплатные онлайн-калькуляторы, также стоить изучить информацию на специализированных сайтах.

Обратите внимание, что все бесплатные сервисы могут предложить вам весьма приблизительный результат, только чтобы вы могли сориентироваться в общем порядке цен на квартиры.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Уже на этапе предварительной оценки жилья, вам стоит задуматься — будете ли вы проводить весь процесс поиска и покупки квартиры сами или привлечете риэлтора или агентство недвижимости. Профессионал поможет вам сберечь время и нервы, объяснить, что и где вы сможете купить за имеющиеся у вас деньги, но учтите — его услуги обойдутся вам в определенную сумму.

Как выбрать агентство недвижимости?

Выбирая агентство недвижимости, обращайте внимание на срок его работы на рынке, профессионализм сотрудников, наличие договора, условия договора, учитывающие интересы обеих сторон, наличие положительных отзывов и рекомендаций. Положительным моментом является наличие дополнительных гарантий, например: страхования сделки или положительная практика защиты клиентов агентства в суде.

На ваши вопросы вы должны получить четкие и ясные ответы. Хорошо, если агентство готово оказать необходимую помощь и консультации по сбору документов. Дополнительным плюсом будет наличие у агентства статуса партнера банков, работающих с ипотекой, наличие образовательных программ для сотрудников, членство в общественных организациях риэлторов. Стоит обратить внимание на наличие у агентства отработанных и мощных систем рекламирования и распространения информации о продаваемых объектах.

Если, в случае необходимости, агентство готово поменять работающего с вами риэлтора, предоставить замену — это тоже немаловажное преимущество. Обратите внимание и на наличие письменной отчетности перед вами о проведенных работах и оказанных услугах, актов просмотра квартиры и т.д.

Как выбрать риелтора?

В крупной компании далеко не всегда есть возможность выбора риэлтора. Кто с вами будет работать, определит руководитель, исходя из загруженности сотрудников или иных соображений. Работая с частным риэлтором вам проще совместить личные психологические и профессиональные предпочтения, однако частный риэлтор не всегда может предоставить тот же объем гарантий, что и крупная компания.

На профильных сайтах по недвижимости существуют базы специалистов, в которых вы можете выбрать риэлтора по ряду параметров: стаж работы, количество дополнительных сертификатов, специализация работы и наиболее знакомые районы, работа в конкретном агентстве недвижимости и др.

Ищем подходящие варианты квартир

Вы (или нанятый вами специалист) пойдете сразу двумя путями:

  • разместите объявление о желании купить квартиру, где укажете все свои требования;
  • будете искать объявления о продаже квартиры, которая удовлетворяет вашим запросам.

Разместить объявление о поиске недвижимости или заявку риэлтору вы можете на бесплатных и специализированных досках объявлениях, сайтах по недвижимости, возможно, в оф-лайне, используя рекламные листовки в интересующих районах. Искать недвижимость можно как с помощью просмотра расклеенных объявлений, или предложений в различных профильных печатных журналах, так и на специализированных сайтах, где представлена база объявлений от ведущих агентств недвижимости и частных лиц.

Осматриваем подходящие варианты

Переборщить с осмотром недвижимости нельзя, но можно многого не заметить. Поэтому не пренебрегайте осмотром, и уделяйте внимание каждой детали. Помните, что для продавца главное — совершить сделку. Он не заинтересован в том, чтобы акцентировать ваше внимание на недостатках и неприятных особенностях недвижимости.

Зато для вас эта информация очень важна, ведь на комфорт проживания может повлиять любая мелочь. К тому же каждый выявленный недостаток (даже если он не является для вас существенным) может стать аргументом при обсуждении цены и поможет вам приобрести квартиру дешевле. Непосредственно перед поездкой в выставленную на продажу квартиру необходимо освежить в памяти всю информацию о ней: пересмотрите фотографии, карту, планировку, панорамы дворов и улиц.

Первый осмотр лучше проводить днем. По пути обратите внимание на фасад дома, детские и спортивные площадки, скамейки у подъездов, зону, где установлены мусорные контейнеры.

Войдя в подъезд, не идите сразу к лифту, а внимательно осмотритесь. Достаточно ли чисто и светло? Можно ли проехать с коляской или крупными покупками? Исправны ли почтовые ящики? Поднимитесь хотя бы на один этаж по лестнице, есть ли неприятные запахи, мусор? В самой квартире, прежде всего, проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: взгляните на трубы, покрутите вентили, откройте электрощиток, пощелкайте тумблерами, проверьте вытяжку.

Даже если вы ничего не понимаете в сантехнике и электричестве, ржавчину, следы протечек и старые приборы заметить сумеете. Если что-то насторожит при просмотре, в следующий визит пригласите на осмотр специалиста или разбирающегося в теме друга. В комнатах попросите открыть все шторы и оцените, достаточен для вас уровень освещенности.

Сравните квартиру с планом БТИ: нет ли незаконной перепланировки? Если осматриваете квартиру зимой, не забудьте потрогать батареи (летом это делать бесполезно, зато наличие в квартире обогревательных приборов может указать на возможные неполадки в отоплении).

Если вы не собираетесь сразу после покупки делать глобальный ремонт, осматривайте квартиру вдвойне тщательно: открывайте окна, ищите щели, попросите отодвинуть всю мебель или — если мебели много — пусть хозяева сделают эту работу к вашему следующему визиту.

Утром и вечером, когда большинство соседей дома, можно оценить уровень звукоизоляции и понять, что за люди живут рядом. Прислушайтесь: если по соседству есть увеселительные заведения, возможно, они станут вам мешать. Посмотрите, много ли машин во дворе, есть ли места для парковки (днем это понять сложно: половина жильцов разъедется на работу).

После осмотра запишите все обнаруженные недостатки. Если вы выбираете из нескольких квартир, список поможет вам объективно оценить, какая же квартира вам больше подходит.

Торг при покупке квартиры

Вы нашли подходящий вариант, нужно ли попытаться снизить цену? Попытаться — да, даже если у вас есть вся необходимая сумма. Особенно, если вы пробовали самостоятельно оценить квартиру (как делали это раньше, когда приценивались к покупке), или ваш риэлтор говорит, что квартира стоит слишком дорого, для торга вам нужны аргументы.

Не начинайте торг по телефону или сразу при первом же осмотре квартиры. Не будьте резки и высокомерны, указывая на недостатки квартиры, ваша задача — расположить к себе продавца. Покажите, что вы твердо хотите купить квартиру. Назовите сумму ниже той, что готовы отдать — пусть у продавца будет шанс «поднять» цену.

Укажите на плюсы квартиры (например, вам очень нравится район, зеленый сквер рядом и большие светлые окна квартиры), потом мягко укажите на имеющиеся минусы, которые потребуют от вас дополнительных расходов: нужно будет утеплить квартиру, поменять сантехнику, сделать шумоизоляцию. Но не акцентируйте внимание на недостатках слишком эмоционально, ведь люди жили в этой квартире и это был их дом.

Чаще всего продавец готов снизить цену и немного уступить. Если вы в состоянии быстро провести сделку и заплатить наличными — это аргумент в вашу пользу. Но помните, что продавец в любом случае не обязан снижать цену. Если вы заинтересованы в покупке именно этого варианта — вам придется брать его за назначенную цену.

Прежде, чем купить квартиру, рекомендуем проверить все ли документы в порядке:

  • Является ли продавец собственником данной квартиры? Если квартира продается по доверенности, необходимо проверить документы, подтверждающие собственность. Уже на этапе просмотра квартиры вы можете попросить предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов.
  • Не состоит ли владелец на учете в полиции или психоневрологическом диспансере? Данную проверку лучше поручить юристу или риэлтору.
  • Нет ли невыписанных жильцов, в том числе, находящихся в местах лишения свободы или несовершеннолетних?
  • Нет ли на квартире обременения, залога или ареста?
  • Какие существуют дополнительные способы защиты приобретаемой недвижимости?

Данный этап очень важен при покупке квартиры, поэтому даже при самостоятельной процедуре поиска и осмотра на этап проверки документов рекомендуется привлекать специалиста (юриста или риэлтора), так как именно от «чистоты» квартиры зависит степень риска утраты права собственности или дополнительные расходы на оформление недостающих документов.

Сделка купли-продажи и гарантия безопасности

Процесс заключения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких этапов. После того, как вы нашли подходящую вам квартиру и устно договорились с продавцом. Теперь необходимо зафиксировать свое право на последующую покупку квартиры — внести аванс или задаток (несколько процентов от стоимости квартиры).

В договоре задатка прописывается, в какие сроки и какие документы должен подготовить продавец для выхода на сделку, кто и как оплачивает расходы по подготовке документации, необходимые услуги в ходе сделки и по ее регистрации. После сбора всех необходимых документов назначается окончательная дата сделки и согласуется с банком, где будут проводиться платежи, нотариусом, если он будет заверять договор, заказываются необходимые услуги по пересчету и перевозу денег, согласуется текст договоров купли-продажи и договоров на банковские услуги.

На сделке проводится контрольная сверка наличия всех документов, подписание договора купли-продажи, необходимые операции с денежными средствами. Далее документы отправляются на регистрацию в Росреестр, и после регистрации сделки проводятся окончательные расчеты, подписания актов и передача ключей (по договоренности может быть и раньше).

Для организации движения денег между покупателем и продавцом используются возможности банков по предоставлению банковских ячеек или расчетов аккредитивами. В ходе заключения сделки купли-продажи квартиры банк является гарантом того, что, сразу после регистрации сделки в предусмотренном законе порядке, продавец, после представления соответствующего документа, получает причитающиеся ему денежные средства.

На время между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки сохранность денег обеспечивает банк, деньги не может забрать ни продавец, ни покупатель. Передача денег продавцу до окончания регистрации сделки в современных условиях не принята, однако по договоренности сторон возможны исключения, когда часть суммы передается сразу на сделке. Кроме того, в случае, если договор купли-продажи предполагает условия по выписке не выписанных до сделки граждан, то сумма или часть суммы может быть передана только после того, как прописанные будут выписаны.

Как купить квартиру по ипотеке?

Если у вас нет всей суммы на покупку недвижимости, а квартира вам необходима — вы можете взять ипотечный кредит в банке. Покупка квартиры по ипотеке — давно не редкость, больше половины квартир покупают с помощью заемных средств.

В настоящее время многие банки предлагают программы кредитования жилья. Отличия этих программ — в процентной ставке по кредиту, первоначальном взносе и условиях получения ипотеке. Вы можете сами поинтересоваться в каком банке и на какую сумму вы можете претендовать, или попросить помогавшего вам риэлтора помочь подобрать вам оптимальные условия по ипотеке.

Учтите, что получение ипотеки потребует дополнительных условий — как комиссии за оформление, так и обязательного страхования.

Чаще всего банки требуют обязательного страхования предмет залога. То есть вам за свои деньги будет необходимо застраховать имущество от уничтожения и повреждения: стены, потолок, окна, двери, внутреннюю отделку. Также, в ряде случаев, банк потребует страхования жизни и трудоспособности заемщика.

Тогда в случае его смерти или невозможности платить (из-за несчастного случая) страхования компания выплатит долг банку. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости.

Источник: http://kak.gdeetotdom.ru/48-kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно выбрать квартиру: мнение экспертов

Собираясь приобрести жилье, люди неизбежно сталкиваются со стрессом, сравнить который можно разве что с прыжком с парашютом или другим экстремальным видом спорта, где человек пребывает в таком же психологическом напряжении. Связано оно с боязнью испытать разочарование в приобретенном жилье.

Почему же люди не могу найти тот вариант, что будет устраивать их полностью? Дело в том, что выбирая квартиру, все ориентируются на собственные индивидуальные предпочтения и приоритеты, а универсальной формулы определения «идеальной квартиры» просто нет. Кому-то в жилье важна – освещённость, другие ищут максимально просторную квартиру, а для третьего приоритетна близость зеленой зоны, где можно ежедневно гулять с собакой.

Что лучше новостройка или вторичное жилье

Как же найти то, что наилучшим образом будет отвечать всем потребностям? Сначала предстоит определиться, будет ли квартира находиться в только что построенном доме, или лучше подыскать жилье в уже обжитом районе. Вторичное жилье – это квартира, в которой уже кто-то жил, и которая уже имела владельцев. Поэтому квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке являются собственностью застройщика и считаются вторичным жильем. Первичное жилье – это исключительно квартира в новостройке, причем в строящемся доме жилье не покупается, а инвестируется.

Преимущества вторичного жилья

Когда квартира готова к проживанию, это выгодно по нескольким причинам. Прежде всего, если такая жилая площадь находится в хорошем состоянии, она готова принять новых жильцов в самые короткие сроки.

Однако и при необходимости косметического ремонта новым владельцам не придется долго ждать, да и обойдется обновление интерьера не столь дорого. Во многих случаях стоимость коммунальных услуг в секторе вторичного жилья оказываются дешевле, нежели в новостройках.

Недостатки вторичного жилья

Главным недостатком вторичного жилья является то, оно не новое. А значит, новым владельцам придется столкнуться со старой проводкой и сантехникой. Трубы могут течь, розетки искрить, а с потолка может сыпаться штукатурка.Хотя уход за такой квартирой не слишком дорог, но поддерживать в достойном состоянии ее придется постоянно, что отнимает немало времени.

К тому же проживание в старой квартире, по сравнению с новостройкой, может оказаться не настолько комфортным. Подъезды построенных порой несколько десятилетий назад домов охраняются в лучшем случае только домофоном или кодовым замком, а жильцы новостроек сегодня часто нанимают консьержа или сторожа.

Преимущества новостройки от застройщика

Есть у новостроек и другие преимущества. Подъезды здесь намного просторнее и чище, чем в старых домах, выше потолки и удобнее лифты удобные.Есть системы безопасности, а самое главное, современные планировки много комфортнее и продуманнее тех, что можно встретить почти во всех домах советской эпохи. Да и чувствовать себя первым и единственным владельцем квартиры, пожалуй, приятнее.

Недостатки новостроек

Однако и новостройки нельзя назвать идеальными. Если квартира продается без какого-либо ремонта, то вложить в него средства и силы придется владельцу. А про скорый комфорт и переезд можно забыть. Квартира в новостройке – это бетонные стены, пахнущие цементом потолки и серый пол из того же бетона.

К первому ремонту в новостройке придется отнестись со всей серьезностью и отдачей, поскольку процесс потребует не только крупных финансовых затрат, но и достаточно времени и нервов.

Поскольку ремонт не обойдет никого из соседей, то первые годы в новостройке всегда связаны с постоянным стуком, звуком дрели и перфоратора, переноской мебели и строительного мусора. Шум и стуки будут раздаваться регулярно и абсолютно со всех сторон. Поэтому если в семье есть маленькие дети, то от покупки квартиры в новостройке лучше отказаться.

Как правильно выбрать подходящий и безопасный район

Выбирая район, где предстоит купить квартиру, важно учесть массу критериев. Среди них и возможность быстрого выезда на трассу, близость будущего жилья к детям или родителям, к месту работы и другим объектам, играющим в жизни важную роль. Но, кроме этого, не стоит забывать об экологии.

Если в непосредственной близости от района есть такие отравители среды, как промышленные предприятия и едущий непрерывным потоком автотранспорт, то со временем чистого воздуха стать может только меньше. Близкое расположение промышленных объектов и транспортных развязок может не лучшим образом сказаться на здоровье. А вот если рядом есть зелёная зона, парк или сквер, то растения уменьшат пагубное воздействие транспорта и предприятий.

Если на новом месте жительства предстоит пользоваться общественным транспортом, лучше прийти в утренний час-пик на ближайшую остановку, чтобы узнать, достаточно ли часто здесь ходит транспорт, и легко ли попасть в автобус. Близость конечной остановки можно считать преимуществом, поскольку шанс комфортно добраться в нужное место увеличивается.

Однозначно должно насторожить расположение поблизости от дома ЛЭП, высоковольтных линий электропередачи. Низкочастотное электромагнитное излучение этих сооружений может не лучшим образом сказаться на здоровье и даже спровоцировать некоторые заболевания.Если есть личная машина, то будет не лишним убедиться, что рядом с домом есть платная автостоянка. Однако если такое скопление машин находится прямо под окнами, то не стоит удивляться, что придется мириться с воем автомобильной сигнализации, звуками работающих двигателей и их выхлопам

Если под окнами круглосуточный павильон или торговая палатка, то по ночам можно будет услышать народные песни в исполнении пьяных голосов баллады, а утром идти мимо наполненных бутылками и банками урн. При выборе района стоит убедиться, что в округе есть аптеки и поликлиники, службы быта и школы, детские сады и все необходимые магазины, а также другая инфраструктура.

Если в семье есть дети, то обязательно нужно лично посетить детский сад или школу, чтобы убедиться в их работоспособности и хотя бы внешне оценить их уровень. А в отделе образования можно уточнить рейтинг учебных заведений, расположенных в этом районе.

Оценка дома снаружи и внутри

Внешний вид дома. Когда район определен, можно переходить к выбору дома. И здесь особенно важно быть уверенным, что жилье окажется полностью безопасным. В любом городе есть аварийные дома, которые просто отличить на глаз. На стенах здесь заметны трещины, которые даже при заделке видны по серым линиям вдоль них. При обнаружении этих тревожащих симптомов лучше не рисковать и отказаться от покупки квартиры даже при весьма заманчивых условиях.

Внимательного покупателя должно насторожить и использование внешнего утепления, установленного отдельными жильцами. Такие «заплатки» могут стать сигналом, что отопление в доме не самое хорошее. Войдя в подъезд, нужно оценить его благоустройство и чистоту. Это же касается лифта, если он есть. О многом могут рассказать двери потенциальных соседей.

Их качество даст возможность сориентироваться в благосостоянии контингента и в том, чего можно ждать от этих людей. Если двери старые, с изрезанной обивкой, то соседями могут оказаться не только люди с низким достатком, но и неблагонадежные личности, хулиганы или алкоголики.

Нарушения строительных норм, например, ошибки при конструировании системы вентиляции или неправильно выполненная электропроводка, могут стать угрозой для здоровья жильцов. Поэтому понравившуюся квартиру лучше осмотреть вместе со специалистом, имеющим опыт в этой области.

Выбор планировки. Перед покупкой квартиры нужно уделить время внимательному ознакомлению с планом БТИ.Если квартира примыкает к шахте лифта, то постоянной вибрации и шума в доме не избежать. Если в квартире больше одной комнаты, то хотя бы одна из них не должна иметь общих стен с соседями, чтобы при необходимости можно было уединиться.

Если есть возможность, то лучше избежать покупки угловой квартиры, где помещения могут быть избыточно влажными и холодными даже при толстых кирпичных стенах. Стоит посмотреть на какую сторону выходят окна квартиры. Хуже всего, если они смотрят на север. В таком жилье будет темно и холодно. Южная сторона – это тоже не совсем хорошо, поскольку солнца здесь будет в избытке, а летом жильцов ждет жара и постоянный недостаток кислорода.

Лучше выбирать квартиру, выходящую на восточную сторону, где солнечный свет наполняет жилье в первой половине дня, или на западную, здесь светило видно только после обеда. Если предстоит купить однокомнатную квартиру, будет полезно обратить внимание, какие стены отделяют жилье от соседей, и с кем эти стены граничат. Хорошо, если стены окажутся несущими, тогда соседи не будут беспокоить.

Внутренний ремонт. Попав в предлагаемую к продаже квартиру, стоит забыть о природной скромности, чтобы расспросить владельцев и соседей, осмотреть и ощупать каждый уголок:

  1. Если выбранная квартира расположена на одном из верхних этажей, то давление горячей воды здесь может быть недостаточным,а значит, неминуемы проблемы со стиркой, мытьем посуды и гигиеническими процедурами. Чтобы проверить напор, нужно открыть кран на кухне и в ванной комнате. Хорошо, если предыдущие владельцы позаботились об установке счетчиков для горячей и холодной воды.
  2. Особое внимание придется уделить трубам. Если они уже отжили свой срок, покрыты следами ржавчины, которую не скрыть даже краской, ведь поверхность все равно будет неровной. Если такие трубы обнаружены, можно быть уверенным, что они смогут в любой момент прорваться и залить и эту квартиру, и этажом ниже. Убедиться нужно и в исправности всех вентилей и кранов на трубах, которые должны закручиваться до конца и без усилий, иначе перекрыть подачу воды в случае аварии будет невозможно.
  3. Следы плесени или грибка на кухне, в ванной комнате или в туалете говорят об опасности квартиры.
  4. Квартира может промерзать. Если осмотр проходит во время отопительного сезона, то перед приездом покупателя хозяева могут обеспечить достойную температуру с помощью обогревателей, но это легко разоблачить, проверив батареи в всех комнатах. Ситуация станет еще яснее, если рукой пройтись по всем стенам. Так можно почувствовать даже скрытые трещины в стыках.
  5. Если полы на кухне, в ванной и в санузле выложены плиткой, можно на них попрыгать или постараться прощупать плитку в самых проходных местах. Если слышно потрескивание, это может означать, что под плиткой есть пустоты, или она положена с нарушением технологии, и трещин на полу ждать осталось недолго. Неровности на линолеуме покажут, что стяжка под ним плохая. Некачественно уложенный паркет выдаст себя скрипом и наличием щелей.
  6. Наличие современных металлопластиковых окон в квартире – это весомый плюс. Но здесь не будет лишней проверка герметичности закрытия, качества резиновых уплотнителей и закрывающей фурнитуры.
  7. Стоит узнать остеклена ли лоджия и как утеплен балкон.
  8. Немаловажно проверить и состояние электропроводки,а также из чего она выполнена: из меди или из алюминия. Вот только как это выяснить? Можно попросить владельцев снять одну из розеток, чтобы увидеть, какие подведены провода. Хотя чаще ставится алюминиевая проводка, медная более надежна и долговечна.
  9. У хозяев нужно обязательно попросить план квартиры,чтобы убедиться, что владельцы не скрыли какие-либо незарегистрированные перепланировки. Для этого план в техническом паспорте сравнивают с фактической планировкой. Если этого не сделать, то быть может, заниматься узакониванием перепланировки и выплачивать штрафы придется новым владельцам.

Какой этаж более подходящий для проживания

Последний этаж. Если серьезно рассматривается квартира в хрущевке, расположенная на последнем этаже, то следует убедиться, что в доме двускатная крыша. При такой конструкции кровли значительно уменьшается вероятность промерзания и протекания будущего жилья. Если же в доме есть технический этаж или чердак, то впоследствии это пространство можно приватизировать и после перепланировки получить двухуровневую квартиру.

В управляющей компании можно получить информация, когда в последний раз в доме проводился капитальный ремонт, и обновлялась кровля. При наличии чердака его состояние лучше осмотреть лично, чтобы убедиться, что крыша не течет. Интересно, что часто встречаемое негативное мнение о верхнем этаже не совсем верно.

Последний этаж при крепкой кровле оказывается самым комфортным. Здесь нельзя услышать шагов соседей над головой, которые особенно утомительны в праздничные дни или при наличии в квартире этажом выше маленьких детей. На лестничной клетке здесь всегда тихо, по лестнице никто, кроме ближайших соседей не ходит, да и уличный шум сюда меньше доносится.

Первый этаж. Квартира на первом этаже тоже требует пристального внимания. И если жителей последних этажей может подвести крыша, то на первом этаже причиной крайнего неудобства может стать подвал. Если здесь царит повышенная влажность, то она неминуемо проникнет и в жилье.

А это испорченный ремонт, запах, плесень и грибок. Есть и наружная причина проблем. Это мусорные контейнеры,которые могут быть расположены под окнами, а также при отсутствии должной охраны подъезда первые этажи домов часто посещаемы подозрительными личностями.

Соседи

Если при осмотре квартиры задать риелтору или владельцам вопрос о соседях, то ответ будет весьма предсказуемым. Кругом живут только добросердечные, отзывчивые люди. Но уже через несколько недель после приобретения квартиры приоткрывается неизвестная до этого жизнь дома. Не самые приятные подробности можно узнать и о новоиспеченных соседях.

Чтобы этого не случилось, перед покупкой жилья полезно совершить визит ко всем, кто будет жить сбоку, снизу и сверху. Если они не захотят общаться, составить представление можно по внешнему облику людей и тем нескольким словам, которые они все же произнесут. Если же предстоит покупка квартиры в новостройке, то придется положиться только на везение.

Как оформить и не попасться на мошенников

Чтобы не провоцировать всякого рода мошенников, не нужно приезжать на осмотр квартиры на дорогой машине и в каком-то выделяющемся наряде. Чем дороже выглядит покупатель, тем сильнее соблазн не только его обмануть, но и просто запросить более высокую цену за жилье. Демократичный облик позволит покупателю успешнее торговаться. К тому же такая одежда даст возможность без проблем проверить все коммуникации, трубы, окна и проводку, не боясь испачкаться.

Предосторожности. Иногда под видом риелтора можно встретиться с мошенником. Не честные люди могут представиться и владельцами квартиры. Поэтому осматривая жилья для покупки, лучше придерживаться простых рекомендаций, способных сохранить не только материальные средства, но и жизнь:

  • При разговоре с владельцем квартиры по телефону, лучше дать понять, что осматривать жилье покупатель приедет не один. Пусть продавец продиктует свой контактный номер, чтобы покупатель могу перезвонить через некоторое время. Если собеседник не может вразумительно дать ответ, но от дальнейших контактов с ним лучше отказаться.
  • Отправляясь смотреть квартиру, нужно обязательно оставить родственникам или знакомым ее адрес.
  • Войдя в квартиру, нужно предупредить владельцев и позвонить кому-то из знакомых,чтобы сообщить адрес и назначить время встречи возле этого дома. Если хозяева отказали в звонке по домашнему телефону, то лучше уйти из такой квартиры.

Как сохранить свои денежные средства и не прогореть при покупке

Так называемое социальное жилье чаще сдается «под ключ», с простым, но вполне пригодным для жизни ремонтом. Понятно, подобные квартиры приобретают или получают по сертификатам люди, не имеющие средств на внутреннюю отделку на собственный вкус. Через несколько лет, когда необходимая сумма будет набрана, можно будет сделать новый ремонт.

При отделке в социальных помещениях используются дешевые и простые материалы, оконные конструкции, сантехника, дверные коробки. Ведь чем дороже материалы для ремонта, тем дороже получается квадратный метр квартиры. В элитном доме дорогая эксклюзивная отделка также излишня, хотя причина здесь в том, что хозяевам проще все сделать на свой вкус. В таких зданиях квартиры обычно только готовятся в чистовой отделке. Строители готовят пол, потолок и стены, прокладывают коммуникации и проводку, а новоселы собственными силами и по собственному усмотрению делают ремонт.

В зависимости от выполненного ремонта, цена на квартиру может вырасти в два раза по сравнению с той, где стены остались голыми . Иногда компания-застройщик делает ремонт исключительно ради привлечения покупателей. В этом случае клиенты могут сэкономить.

Но зачастую покупателей с достатком больше привлекают именно квартиры без отделки. В таком приеме есть свой резон, ведь зачастую клиентов не устраивает сделанный застройщиком ремонт. Как правило, покупатели жилья при рассмотрении вариантов на первое место по важности ставят место расположения жилья, затем рассматривают планировку квартиры, а вот отделка покупаемой квартиры оказывается второстепенным фактором.

Наиболее экономичным в этом случае оказывается вариант, когда приобретается жильё с приемлемым клиенту ремонтом на вторичном рынке. Здесь экономия касается не только денег, но и времени. Даже качественный ремонт может не учитываться при продаже квартиры. А в приобретенную квартиру можно въезжать сразу после заключения сделки.

Как правильно сбить цену

Если есть желание снизить цену, придется обнаружить как можно больше проблемных мест и недостатков. Для этого не нужно лениться, заглядывая во все и щели, углы и люки. Увиденные недочеты лучше фиксировать на бумаге и тут же озвучивать продавцам.

Если найти недостатки не удалось, можно обратить внимание риелтора или владельцев на неблагоприятную экологическую или криминальную обстановку в районе.

Юридическое оформление квартиры

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру – дело сложное, но необходимое. Если при встрече продавец предоставляет копии документов, это должно насторожить покупателя. С одной стороны, это может свидетельствовать об осторожности, но подписывать договор, не видя подлинников нельзя. Сделка совершается только после всесторонней проверки личности продавца и подлинников документов на право собственности, предъявляемых при продаже жилья.

Не заслуживает доверия ситуация, когда сделка заключается через лицо-посредника, действующее в интересах законного владельца. Ведь здесь никто не может гарантировать, что хозяин квартиры желает этой продажи, да и жив и здоров на момент совершения сделки.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется только при участии компании-застройщика или доверенного риэлтора, поэтому покупателю следует проверить права этой компании на квартиру и полномочия подписывающего договор сотрудника.

Нужно ли обращаться к риелторам?

Купить, продать или арендовать квартиру лучше с помощью риэлтора. Это человек, который по роду деятельности знает, какие документы на квартиру или дом нужно проверять в первую очередь и множество других важных вещей. Правовых тонкостей в вопросах продажи недвижимости много. Поэтому, риэлтор нужен обязательно, если планируется купля-продажа жилья.

Только владеющий необходимыми знаниями может самостоятельно найти нужный вариант, и правильно оформить все документы. Таких людей единицы. Основная масса граждан не то что слабо представляет, а понятия не имеет, как обезопасить себя, например, при покупке квартиры.

Как правильно выбрать помощника:

  1. Работает в сфере недвижимости более 5-10 лет, агентство, которое он представляет, крупное;
  2. Найден «по знакомству»: оказывал услуги близким, друзьям, знакомым, нареканий на его работу у них не было;
  3. Предложенные риэлтором условия: время поиска варианта, стоимость услуг, порядок внесения оплаты и прочие важные и необходимые моменты не просто оговариваются, а фиксируются специальным договором.

Как не попасться на обман риэлтерский компаний

Не стоит доверять риэлторским компаниям, если:

  • просят оплатить задаток за предполагаемую работу, не предоставив никаких письменных гарантий с указанием объемов и сроков выполнения работ;
  • просят оплатить некие непредвиденные расходы сверх суммы оговоренной комиссии;
  • стоимость услуг очень низкая и отличается от средней по вашему региону;
  • если цена неправдоподобно низкая, скорее всего, это не самое честное агентство и лучше в него не обращаться.
Помните об этих главных правилах, собираясь обратиться за помощью в риэлторскую контору.

Советы от специалистов по покупке жилья

В итоге можно привести ряд критериев, которые определяют комфортность жилья:

  1. удаленность месторасположения дома от центра;
  2. престижность и экологическая чистота района;
  3. удаленность ближайшей остановки общественного транспорта;
  4. материал, из которого построен дом, а также год его возведения;
  5. этаж, количество жилых комнат и их габариты;
  6. высота потолков;
  7. ориентация окон квартиры;
  8. желаемая планировка квартиры: расположение комнат, санузла, кухни, прихожей;
  9. наличие балкона или лоджии, а также их размеры;
  10. общее состояние квартиры;
  11. состояние дворовой территории и подъезда;
  12. наличие в квартире стационарного телефона;
  13. наличие лифта и его грузоподъемность;
  14. наличие мусоропровода.

Надеемся, что нехитрые советы помогут найти достойный вариант и без лишних затрат времени, нервов и материальных средств стать владельцем квартиры, о которой можно было только мечтать.

Источник: https://pro-internetmarketing.ru/free/1245-kak-pravilno-vybrat-horoshuyu-kvartiru.html

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости?

О том, на что покупателю обратить особое внимание прежде чем заключить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья, расскажу я, адвокат Олег Сухов. Во-первых, при приобретении жилого помещения в обязательном порядке следует проверить историю квартиры. При этом неполный или непрофессиональный подход к изучению истории жилья может стоить очень дорого.

Особое внимание следует уделить проверке наличия лиц, которые могли бы заявить обоснованные требования в отношении приобретаемой квартиры. Если в покупаемой квартире зарегистрирован человек, который когда-то отказался от ее приватизации, то такое жилье покупать нельзя.

Нельзя покупать до тех пор, пока такой зарегистрированный человек не снимется с регистрационного учета, то есть не выпишется. Лица, отказавшиеся от приватизации, пока не зарегистрированы в квартире, имеют право пожизненного проживания в ней, независимо от смены собственника. Кроме того, не стоит покупать приватизированные квартиры, в которых несовершеннолетние дети не были включены в число собственников. Срок исковой давности по оспариванию таких сделок составляет достаточно внушительный срок и распространяется, то есть имеет свое действие, до достижения несовершеннолетними лицами 21 года.

При приобретении жилого помещения необходимо проверить личность продавца, стоит попросить продавца предоставить паспорт на обозрение. Фотография в паспорте должна соответствовать личности владельца. Также следует учесть, что срок замены паспорта наступает по достижении 20 и 45 лет. Если паспорт просрочен, то он является недействительным, и сторонам договора, скорее всего, при передаче документов в регистрационную палату в приемке таких документов будет отказано.

Перед совершением сделки необходимо получить информацию, то есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, стоит или не стоит продавец на учете.

Встречаются случаи, когда вполне успешные деловые граждане стоят на учете в диспансерах, а покупка недвижимости у таких лиц строго воспрещается. Кроме того, если есть сомнения в дееспособности продавца, рекомендую непосредственно перед подписанием договора купли-продажи обратиться к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.

Расширенные выписки из домовой книги и единого государственного реестра прав на недвижимость позволяет выяснить историю всех прописок и выписок из покупаемой квартиры, а также всю договорную историю такого жилого помещения. Данные из выписок укажут на всех, ранее имевшихся владельцев, пользований и собственников квартиры. Если когда-либо на квартиру накладывались аресты или обеспечительные меры по каким-нибудь судебным или иным спорам, выписки покажут и такую информацию.

Особое внимание стоит обратить на правильность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Расчеты между продавцом и покупателем имеют особое значение. Документы, которые в обязательном порядке должны быть у нового собственника, это свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры (как правило, это расписка).

Поэтому покупатель, выходя на сделку на 100 % должен быть уверен, что расписка в передаче денежных средств после регистрации перехода права, окажется у него. Такое условие можно обеспечить, заложив расписку в банковскую ячейку, в зеркальную банковскую ячейку, к денежным средствам, которые являются расчетными по договору.

Многое, что еще следует проверять при покупке квартиры. Это и наследники, и супруги, и несовершеннолетние дети, которые потенциально могут претендовать на покупаемое жилье. Специфика таких отношений огромна. И большая ее часть строится на опыте, причем адвокатском.

Если при совершении сделки возникают сомнения или вопросы, мы рекомендуем обязательно обратиться к адвокату для того, чтобы разрешить такие сомнения и получить ответы на все возникающие вопросы.

Источник: https://www.woomka.com/ru/blogs/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-nedvizhimosti-184/

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *